Les adhérents de la SICA avaient rendez-vous le jeudi 17 mars à la Ferme des Mousseaux à JOUARS-PONTCHARTRAIN (Yvelines). Une visite chez Monsieur FANOST avait déjà été organisée en 2008, mais de nombreux nouveaux aménagements ont été réalisés depuis, démontrant que même un projet abouti n’est jamais totalement terminé et doit toujours évoluer et s’adapter.

Alors que le corps de ferme est détenu par la famille en 1834, les premières valorisations locatives non agricoles ont débuté en 1985. La dynamique s’est enclenchée suite à une sollicitation de la part d’une riveraine pour stocker des poteries. Puis peu à peu, le projet a pris de l’ampleur. Le site accueille désormais une vingtaine d’entreprises sur plus de 4000m².

Les activités présentes sont extrêmement diverses : miroiterie, plaquiste, entreprise d’événementiel, traiteur, vente de burgers en camionnette, électricien, menuisier, vente de poêles à bois, réparation de voitures de collections ou encore une antenne des Pompes Funèbres Générales. Et bien d’autres encore !

Les espaces loués sont également très diversifiés. Leur surface varie de 15 à 400m². Si tous les lots sont globalement équipées d’un bloc sanitaires-lavabo et de compteurs électrique et d’eau indépendants, les locaux se présentent sous la forme d’espace de stockage, d’ateliers ou de bureaux. Ainsi les loyers varient de 3 euros du m² HT et hors charges par mois à 12 euros pour les lots les mieux aménagés.

Les locaux sont dans la mesure du possible isolés. Au sol, du béton quartzé allie solidité et facilité d’entretien. Les travaux « de base » sont financés par le propriétaire, quand les aménagements spécifiques à une activité le sont par le locataire.

Les aménagements se sont faits au fur et à mesure depuis 1985 et au gré des opportunités. La tempête de 1999 a notamment permis la reconstruction de deux hangars qui peuvent accueillir des activités dans un cadre moderne et fonctionnel.

65 emplois sont désormais présents sur le site, les 3/4 des entreprises ayant leur siège social sur la Ferme des Mousseaux.

Depuis six mois, l’ensemble des locaux sont tous loués en même temps et ce pour la première fois. Les locataires sont trouvés par l’intermédiaire d’un agent immobilier local, du bouche à oreille local, ou alors suite à la publication d’une annonce sur le Bon Coin. Ceci est d’autant plus facilité par la diversité des lots présents à la Ferme des Mousseaux, qui peut ainsi répondre à des demandes très variées. En effet, si les petits lots se louent généralement plus facilement, il est important de ne pas aménager un trop grand nombre de locaux de taille et de configuration identiques.

Le développement de ces locations n’ont pas empêché la diversification des activités pratiquées directement par le propriétaire sur sa ferme. En effet, il a pu développer une activité de vente de bois de chauffage de 7000 à 8000 stères par an. Ceci a notamment nécessité la réappropriation d’un bâtiment qui était précédemment loué à une entreprise extérieure.

Ceci confirme à quel point un projet se construit dans la durée. Cependant, même si on aménage tous ses bâtiments un par un au fil des années et des opportunités, il faut toujours se projeter dans l’avenir. Par exemple, lorsque l’on creuse une tranchée pour amener l’électricité dans un bâtiment, il est judicieux de s’interroger sur les besoins futurs et le dimensionnement des réseaux, même en l’absence de location immédiate de la totalité des surfaces.

Entre 2008 et 2016, le projet de valorisation de Monsieur FANOST a continué à progresser. De nouvelles surfaces ont été mises en location (anciens poulaillers) et des locaux sont « montés en gamme », passant de simples espaces de stockage à des bâtiments type ateliers-bureaux. Ceci s’accompagne évidemment d’une augmentation de valeur des bâtiments, aussi bien en termes de loyers que de valeur vénale.

L’exemple de la Ferme des Mousseaux montre bien que valoriser son corps de ferme revient bien à créer une dynamique nouvelle autour de son bâti. Tout n’est pas faisable du jour au lendemain, aussi bien techniquement que financièrement. De plus, si les premiers locataires peuvent demander un peu de temps pour être trouvés, une fois que le site est « connu » par les acteurs locaux, ces derniers peuvent venir solliciter le bailleur directement, même si cela n’empêchera pas une mauvaise conjoncture économique de peser sur les durées de relocation après le départ d’un locataire.

La Ferme des Mousseaux représente un bon résumé des principes que la SICA a diffusé auprès de ses adhérents lors des dix dernières années. Si chaque projet est unique, elle a très certainement constitué une source d’inspiration, de bonnes pratiques et de nouvelles idées à tous les adhérents présents cette visite.