Les locations meublées sont encore considérées comme plus avantageuses pour le bailleur que les locations vides. L’évolution législative de ces dernières années a gommé quelque peu ces différences. Il s’agit donc de comprendre les avantages et les inconvénients de chacun de ces statuts, les incidences étant avant tout d’ordre fiscal.

2 statuts fiscaux

Il existe deux statuts fiscaux pour un bailleur qui loue des logements en meublé. Soit, il est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit il est considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le premier statut permet de bénéficier de d’avantages fiscaux par rapport au second.

Pour être considéré comme un LMP, il faut répondre à trois critères :

-être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel

-percevoir des loyers supérieurs à 23000 euros TTC par an

-les revenus issus de ces loyers doivent être supérieurs au total des autres revenus du foyer, quelle que soient leurs natures.

Le manquement à un seul de ces critères place le bailleur sous le statut de LMNP.

Les deux statuts permettent de déduire certaines charges des revenus. Le LMNP a cependant le choix entre le réel et un abattement forfaitaire de 50 %, tant que son chiffre d’affaire ne dépasse pas 32 900 euros. Le choix du réel implique que le bailleur tienne une comptabilité en bonne et due forme.

Les charges éventuellement déductibles sont :

-les frais d’acquisition (qui peuvent même être amortis pour les LMP)

-les frais d’entretien courant

-les intérêts d’emprunt

-un amortissement du prix d’achat (hors terrain) et des travaux non déductibles.

En cas de déficit, ce dernier pourra être déduit des revenus globaux imposables.

Par contre, seuls les LMP pourront bénéficier des exonérations de plus-values, de droits de successions et d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) liées à la nature professionnelle du bien.

Les locations meublées sont soumises, quel que soit leur statut, à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) du fait de leur nature commerciale.

La TVA ne s’applique pas sur les locations meublées, comme pour toute location à vocation d’habitation.

Les caractéristiques du bail meublé d’habitation

Les baux d’habitation en meublé pour une résidence principale sont de un an minimum, reconductibles par tacite reconduction. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Le bailleur peut ne pas renouveler le bail, avec un préavis de trois mois, mais uniquement sous les motifs suivants : vente, reprise du logement pour lui-même ou sa famille proche, manquement du locataire à ses obligations.

L’évolution du loyer est soumise à un encadrement par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) aussi bien en cours de bail que lors de son renouvellement.

Le dépôt de garantie est de deux mois de loyer hors charge.

Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit être équipé au minimum du mobilier suivant :

-une literie comprenant couette ou couverture

-un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres

-des plaques de cuisson

-un four (normal ou à micro-ondes)

-un réfrigérateur avec au minimum un compartiment congélateur

-de la vaisselle et des ustensiles de cuisine

-une table et des chaises

-des étagères de rangement

-le matériel d’entretien du logement.

La location à des étudiants 

En cas de location à des étudiants, la durée du bail peut être réduite à 9 mois minimum. Le contrat ne se renouvelle alors pas automatiquement. Si la location doit se poursuivre au-delà de son terme, un nouveau contrat est nécessaire. Il est donc utile de discuter avec le futur locataire de la durée pendant laquelle il aura besoin du logement pour s’adapter.

Louer une pièce de sa maison

La location d’une pièce de sa maison est exonérée d’impôt sous plusieurs conditions. Il faut qu’il s’agisse de la résidence principale du bailleur et du locataire. Il faut également que le loyer soit considéré comme « raisonnable ». En Ile de France, cela se traduit par une limite maximale annuelle de 184 euros/m².

La location libre 

Lorsque l’on ne se situe pas dans un des cas cités précédemment, on ne dépend d’aucun régime particulier, si ce n’est le code civil. C’est le cas notamment pour toute location meublée qui n’est pas pour une résidence principale. Les clauses peuvent être alors librement négociées entre le bailleur et le locataire, du moment qu’elles sont conformes aux autres règles du droit et qu’elles sont équitables. Vous ne pourrez par exemple pas vous octroyer le droit de mettre fin au contrat du jour au lendemain quand votre locataire aurait un préavis d’un an à respecter.

Les locations saisonnières 

Les locations saisonnières font partie des locations uniquement régies par le code civil. Elles se matérialisent par un contrat de 90 jours maximum, mais qui peut être renouvelable.

Ces locations saisonnières, surtout quand elles sont touristiques, font souvent l’objet d’un paiement d’avance. Quand la location se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier certaines règles sont à respecter : l’avance à la signature du contrat ne doit pas dépasser le quart du prix et ce paiement ne peut se faire plus de six mois avant l’entrée dans les lieux. Le solde ne peut être exigé plus d’un mois avant cette dernière. Par contre, quand la location se fait directement entre le propriétaire et le locataire, aucune règle spécifique ne s’applique.

Par contre, il faut faire très attention à la différence qui existe entre des arrhes et un acompte :

-les arrhes permettent aux deux parties de renoncer à l’exécution du contrat de location avant l’entrée dans les lieux. Si le locataire renonce, il perdra les arrhes déjà versés. Si le propriétaire renonce, il devra rembourser le double du montant des arrhes déjà versés.

-le versement d’un acompte signifie que le contrat entre en vigueur. En cas de renoncement du locataire, ce dernier devra payer la totalité de la somme due au propriétaire. En cas du renoncement du propriétaire, ce dernier devra rembourser l’acompte au locataire, mais s’exposera également au versement de dommages et intérêts.

Si le contrat de location ne précise pas la nature exacte de l’avance versée à la signature, elles seront considérées comme des arrhes.

Les meublés de tourisme 

Le meublé de tourisme est une sous-catégorie de locations saisonnières soumises à des contraintes particulières. Sa définition est assez large, mais aussi assez floue. On peut cependant considérer qu’en dehors des locations saisonnières liées à des emplois saisonniers ou des chantiers, une location saisonnière est un meublé de tourisme.

Les meublés de tourisme doivent être obligatoirement déclarés en mairie. En effet, leurs occupants sont soumis à la taxe de séjour qui est collectée par le propriétaire et reversée annuellement.

Le propriétaire peut aussi demander le classement de son meublé de tourisme, mais cela n’est pas obligatoire. La classification va de 1 à 5 étoiles selon les critères suivants :

• la surface de l'habitation
• son équipement électrique
• le mobilier et la literie
• le niveau d'équipement des sanitaires et de la salle d'eau
• les appareils de cuissons
• le parking
• L’environnement

Pour obtenir ce classement, le propriétaire peut s’adresser à un des organismes indépendant agrées qui viendra visiter le logement pour déterminer sa classification.

A noter que les gîtes constituent une sous-catégorie de meublé de tourisme, mais qui n’a pas de définition juridique précise.

Les meublés de tourisme peuvent devenir des Etablissements Recevant du Public (ERP), et donc être soumis à de fortes contraintes en termes d’accessibilité et de sécurité incendie. Il faut pour cela qu’ils proposent au moins 16 hébergements ou plus. Pour 15 hébergements et moins, ce sont les normes liés aux locaux d’habitation qui s’appliquent.

Quelques autres règles sont à respecter comme l’affichage obligatoire des tarifs dans les lieux loués et la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie.

Opter pour le meublé ? 

Les locations meublées présentent des caractéristiques qui peuvent être très intéressantes pour le propriétaire. Cependant, il faut tout de même s’interroger avec soin sur l’opportunité d’un tel régime. La première question à se poser est de savoir s’il existe une demande pour ce genre de biens. Pour faire simple, il faut se demander si les bâtiments que l’on destine à une telle location sont situés dans une zone répondant à au moins une de ces trois caractéristiques :

-à proximité d’un bassin d’emploi important : le meublé pourra alors être loué à des professionnels en mission longue sur le secteur. Les locations meublées peuvent aussi intéresser les jeunes travailleurs.

-à proximité d’une université : le meublé pourra alors être loué à des étudiants.

-à proximité de lieux touristiques : le meublé sera alors loué en meublés de tourisme.

Il faut ensuite mesurer le travail de gestion et de recherche de locataires qu’une telle location entraîne. Si dans le premier des trois cas cités ci-dessus, on peut s’engager sur des durées d’un an ou plus, le dernier demande une recherche constante et un accueil quasi hebdomadaire de nouveaux occupants (et une sortie des précédents !).

Il existe bien sûr des intermédiaires pour trouver des locataires, comme des agents immobiliers, des organismes comme Gîte de France, des sites Internet comme Homelidays. Cependant, chacun de ces intermédiaires prélèvera une commission qui peut venir rogner l’avantage de prix au m² par rapport à une location nue.

Ensuite, les avantages fiscaux sont à mesurer au regard de votre situation fiscale et patrimoniale globale. Votre conseiller-comptable ou votre notaire peuvent vous apporter un conseil pertinent, en connaissant l’ensemble des éléments à prendre en compte.

Méfiez-vous des professionnels qui vendent tel ou tel type de placement spécifiquement. Ils auront forcément tendance à présenter les solutions qu’ils préconisent comme optimales, alors que ce n’est pas forcément vrai (sans forcément être désavantageuses pour autant).

Votre ingénieur-conseil SICA est évidemment également là pour vous accompagner dans ces réflexions. N’hésitez pas à faire appel à lui si vous hésitez à opter pour une location meublée. Il pourra notamment mesurer avec vous l’opportunité vis-à-vis du secteur où se situe votre corps de ferme et le marché de la location qui en découle.

LE CAS DU BAIL COMMERCIAL

Il n’existe pas à proprement parler de statut du bail commercial meublé. Par contre, rien ne vous empêche d’inclure dans la location des meubles qui devront être mentionnés dans l’état des lieux. Cela peut justifier un montant de loyer légèrement supérieur. Mais les baux commerciaux étant des baux à long terme, aucune entreprise-locataire n’aura intérêt à procéder ainsi, surtout si vous mettez l’entretien et le renouvellement des meubles à sa charge.

L’autre possibilité est de créer une société et de développer alors une activité de centre d’affaires. On ne se situera plus ici dans le domaine de la location, mais de la prestation de services. Les prix aux m² pourront être notablement plus élevés, mais les frais de gestion de la société viendront rogner largement ce gain. De plus ce genre de mode de commercialisation est surtout adapté aux grands centres urbains et s’adresse à une clientèle bien spécifique : jeune entreprise qui démarre anticipant une croissance rapide ou bien une entreprise ayant besoin d’une implantation locale pour une durée courte. Enfin, cela demande une organisation patrimoniale adaptée. Soit la société achète en nom propre les bâtiments, soit elle les loue par un bail commercial… Les bénéfices d’une telle société étant incertains en zone rurale, il est largement moins risqué de louer directement ses bâtiments par bail commercial à des tiers.

CE QU’IL FAUT RETENIR

Les locations meublées peuvent présenter de nombreux avantages fiscaux, mais qui sont à mesurer par rapport à votre situation globale.

Il est également important de mesurer si ce type de location peut répondre à un besoin réel existant sur votre territoire.